2022年以降生産緑地をどうするか？

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生産緑地とどう向き合うかがポイント

　さいたま市内の都市農家にとって、２０２２年以降、現在指定されている生産緑地をどのような位置づけにするのか、収益性の観点から、今から早めに最善の方策を考えることが大切です。

 

２０２２年以降で、「相続税の納税猶予」を受けている方は特定生産緑地の指定申請を、「相続税の納税猶予」を受けていない方は、買取り申出の申請をした方が良いと考えます。

<img src=既に受けている方は、特定生産緑地の指定を受け、かつ営農を継続した方がよい

相続税の納税猶予を受けることは、相続人が営農継続をすることが前提となっているため、相続人が特定生産緑地の指定を受けず仮に売却した場合は、猶予されていた期間分の利子税を付加された相続税額を納付しなければならない

納付期限として、納税猶予打ち切りの確定事由が発生した日から２ヶ月以内という厳しい制限がある

<img src=未だ受けていない方で営農継続ができない方は、買取り申出を行い生産緑地の指定を解除した方がよい

営農継続をしないのであれば、相続税の納税猶予という特典は見込めないのであるから、市街化区域の特徴を活用するため農地転用後の宅地化売却や住宅賃貸経営などの複数の土地活用の選択肢がある

 

　１９９２年以降に指定を受け、その後３０年が経った２０２２年以降に、どのような生産緑地が存在するか整理すると、以下のＡ・Ｂ・Ｃ・Ｄ・Ｅの５パターンになります。

Ａ：特定生産緑地の指定を受けた生産緑地

買取り申出を１０年延長し営農を継続する方

Ｂ：買取り申出を行った生産緑地

指定解除後、農地転用をし宅地化を行う方

Ｃ：指定後３０年が経過したままの生産緑地

営農をしつつ、買取り申出の機会をうかがう方

Ｄ：指定後３０年が経過していない生産緑地

多かれ少なかれ検討期間がある方

Ｅ：生産緑地地区の追加指定を受けた生産緑地

指定後３０年間、営農を継続する方

＜用語解説＞

◎特定生産緑地

指定後３０年経過前に申請することにより、従前の税制優遇措置等を維持し、買取り申出を１０年延長でき、その後も１０年ごとの更新が可能となる制度を利用した生産緑地のこと。２０１７年の生産緑地法改正により、生産緑地の保全を目的に創設された制度

◎ 買取り申出

指定後３０年経過したとき、また一定事項が生じたときに、自治体に対し時価で買取り申出をすることができる行為。自治体やその斡旋においても買取りが成立できる可能性は薄いと予想されている。買取り不成立になっても元の生産緑地に戻ることはできない。また、買取り申出から３ヶ月後から宅地化の手続きが可能となる。生産緑地として保全できなくなった所有者が、生産緑地の指定解除を行う義務手続き

　来る２０２２年を迎えるにあたり、上記ＡまたはＢのケースを考えている方は、まずは家族間で将来設計について共有化し、行動をおこす前に早目に自治体に相談をして、最善の方策を固めることが大切です。

暮らしに関する相談アドバイザーに お気軽にご相談してください。

弊所は、自治体へ相談に行かれる前に、事前相談を受け付けております。事前に必要な各種手続きやその手順に関してイメージを抱くことも大事だと考えています。また自治体に一緒に同行することもできます。ぜひご相談ください。


相続税の納税猶予の制度を継続したい方へのアドバイス

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｜法改正の規制緩和を実現化できるか

 

　「相続税の納税猶予の利用」や「農地課税での納税」をしていきたいと考えている方は、法改正にて規制が緩和されたことを実現化が図れるかを検討することが大切である。

<img src=農産物の直売所または農家レストランの設置で、営農への付加価値を高め収益性を確保できるか検証をする。（改正生産緑地法）

・事業開始の資金に充てるため、生産緑地の一部を「買取り申出」で生み出したらどうか

・近隣周辺の仲間とともに共同で事業運営できないか

・直売所やレストラン経営での採算面は望めないとしても、農地課税扱いにしておくことのメリットを長期的にどう判断するか

<img src=生産緑地を貸借し、市民農園として事業運営ができるか検証をする（都市農地貸借法、特定農地貸付法）

・都市農家が資材などや栽培指導を提供する農園利用方式で、周辺の都市住民等の利用が見込まれるか

・利用者が自ら資材などを用意する特定農地貸付法により貸し付ける方式（特定農地貸付け）で集客ができるか

・農地の維持管理に伴う費用対効果を試算し、農地課税扱いにしておくことのメリットを長期的にどう判断するか

・貸借手続きとして、自治体との貸付協定、貸付規定の作成をしたり、自治体への報告、利用者と利用契約書の締結をするなど、事務管理業務が発生するが対応できるか

＜法改正に至る経緯＞

　市街化区域内における都市農家として、営農を継続するために収支計算をしておかなければなりません。当然に農業事業労力経費やその他必要経費を合算した支出額を上回る収入を得なければ事業は成り立ちません。

　現況下、騒音・異臭・道路汚れなどに関する周辺住民から寄せられる苦情に対応することや、温暖化による異常気象・天候不順による作物被害や損害も発生しており、都市農家ににとって営農事業継続のハードルが相当高くなっているのが現状であります。

　昨今の現状下、生産緑地の解除手続きができる指定後３０年を迎える２０２２年以降に、生産緑地の所有者は買取り申出を行い、その結果として農地転用後の宅地化が進むと危惧される、いわゆる「２０２２年問題」が想定されています。

　そこで国は２０１７年～１８年にかけて生産緑地の保全を目的に法改正を行い、下記３点について規制緩和することとした。

① 生産緑地内での農産物の直売所や農家レストランなどの施設の設置を認める

② 市民農園として都市農地を貸借することを認める

③ 特例として、①と②の仕組みを活用しても相続税の納税猶予を継続することができる

　農地評価・農地課税扱いの納税で、かつ、相続税の納税猶予も活用でき、将来にわたって都市住民等と融合した「都市にあるべきもの」としての都市農地を有効的に運用していくのも素晴らしいことと思います。

 

暮らしに関する相談アドバイザーに お気軽にご相談してください。

農産物の直売所や農家レストランの事業運営、市民農園での賃貸事業を計画されている方は、ぜひご相談ください。
制度や仕組みを活用することのメリットをお伝えすることにより、悩みや不安は解消されます。申請できるまでご一緒にサポートいたします。

特定生産緑地の指定申請するにしても、時間がかかる手続きが発生します。特に相続登記が未完了の場合は、別途提出書類が必要になりますので、全ての申請手続きについても代行いたします。ぜひご相談ください。


買取り申出をしたい方へのアドバイス

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　３０年経過後はもう営農を継続しない、または継続できないと考えている都市農家の方は、３０年経過したときから買取り申出を自治体にすることができます。
　ご承知の通り、自治体は買取り申出を受けてもほとんど買取りをしませんし、農業委員会からの斡旋行為でも契約が成立することはほぼありません。つまり、生産緑地の指定解除後の当該農地の有効的な活用方法を早目に考えておくことが大切です。

暮らしに関する相談アドバイザーに お気軽にご相談してください。

現在の指定生産緑地の周辺環境を踏まえ、収益を残すため有効的に活用する方策を考えます。

まずは農地以外にするために農地転用の届出を農業委員会にしなければならない。その後どうするかを考える

農地転用　詳しくはこちらから

宅地化⇒建物の建貸し（マンション、戸建住宅、社宅、高齢者用や障害者者用の介護施設など）

自治体の認可を得て助成制度や一時金制度を活用し、介護福祉施設の建貸し運営も可能です

自治体の認可を得て「一般定期借地権」を活用して、介護福祉施設（特養）の建貸しではなく、貸し地扱いでの運用ができる場合もある

駐車場化⇒月極、コインパーキング、法人貸しなど

小規模宅地等の特例を活用し相続時の節税効果も図れる

一定期間、駐車場にしておくことにより転用時の処理は簡単で済む

売却⇒少しでも高く売却するためにも、２０２２年以降の社会・経済状況における不動産市場の動向をよく検証しておく必要がある

生産緑地の一部売却で資金調達を図り、残った分を特定生産緑地の指定を受け今後の将来設計を図る

（新型コロナウイルス感染症の影響により国内外の経済活動が停滞し、売却時期の見極めが難しくなることも想定できることから、早目の対応が必要と考える）

　　

買取り申出の流れ、必要書類について

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生産緑地の買取り申出の流れ、買取り申出に必要な書類一式は以下の通りです。

買取り申出の流れ

１．土地所有者が市区町村へ相談する

⇒　弊所では、事前無料相談後に市区町村へ同行訪問を実施しています

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２．買取り申出者は必要書類一式を揃え、市区町村に買取り申出書を提出する　

⇒　弊所では、必要書類を作成します

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３．市区町村は、買取り申出日から1ヶ月以内に買取るか否かを買取り申出者あてに回答する

⇒　買取価格は時価となる

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４．市区町村が買取らない場合は、農業委員会は２ヶ月間にわたり買取り先の斡旋を行う

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５．その斡旋が不調の場合は、市区町村は買取り申出を受けた日から３ヶ月後に、生産緑地の行為制限解除の通知をする

 

買取り申出に必要な書類一式

主たる農業従事者の故障の場合

買取り申出書・土地の全部事項証明書・農業従事者証明書・・・（Ａ）

主たる農業従事者が死亡しているが、相続に伴う所有権移転済の場合

上記（Ａ）＋除籍謄本または住民票の除票・・・（Ｂ）

主たる農業従事者が死亡していて、相続に伴う所有権移転が行なわれていない場合

上記（Ｂ）＋法定相続情報一覧図の写し＋被相続人出生から死亡までの戸籍＋相続人の戸籍＋相続関係図

　ご相談ついてはすべて無料です。「特定生産緑地の指定申請」や「買取り申出」をされる場合は代理申請等を承っております。
ご相談後、ご依頼をいただいた場合は、業務完了までのスケジュールおよび詳細な料金をご説明させていただきます。
　なお、料金についてご納得していただいてから、契約をさせていただきます。

どうぞお気軽にご相談ください。